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兆宏周愚:深耕商业地产14载 厚积薄发迎春天

2013/5/31 12:27:24   来源:房产之窗   作者:全武   浏览()  

 

  房产之窗讯 他,是一个毅力惊人的领导者。“人生会面对很多的诱惑和选择,我们要用自己的毅力来抵制这种诱惑,和作出正确的决择。如今在珠海的商业地产打拼已有14个年头。现在回头来看,我的坚持是对的。”

 

  他,是一个应时而动的领航者。“这个世界在变,你要懂得应时而变。在同质化严重的时代,网络化和年轻化的时代,要做怎样的产品让商业地产变得越来越关键,我必须要重视起这一块。”

 

  他,身具敏锐的市场脉络的把握能力,谈到2013年以后商业地产走势之时,他敏锐地指出写字楼的潜在供应大需求量小的现状,同时强调“大拱北”时代即将到来,上冲商圈将会成为最大的黑马,而投资的眼光将决定出手先后。他坦言,这些年以来,跟着他投资的团队从来没有做过亏本生意。

 

  他,就是兆宏商业地产机构总裁——周愚。本次采访,记者与大家分享一位在商业地产深耕14年的地产大亨的宏图伟略。

 

兆宏商业地产机构总裁——周愚

 

  14年期间看着珠海商业地产从空白到厚积薄发

 

  “记得当时来珠海时候也是一个偶然的机会,1998年来到珠海,那时珠海的商业地产还是一片空白,更确切地说是还没有一个商业地产的概念,都是一些集中商业、小铺头等等。由于珠海商业这块很匮乏,基本上没有什么商业功能的作用。就只有吉大片区有个免税,而拱北口岸还没建成。虽然如此,但是在我眼中却是看到到处都是商机,于是在珠海就这么开始了自己的商业地产生涯。”周愚对记者说,“没有太多的传奇色彩的开始,却是在这行业不知不觉坚持深耕14年,有人不止一次的问我为什么这么久了只做商业地产,其实答案很简单,在来到珠海之前在江苏、无锡等地方接触的大部分也是这个范畴的商业地产,所以我只会做这个,也只能做这个。人生会面对很多的诱惑和选择,那时候大部分做商业地产同行都会转行或是做住宅,没有坚持下来,而坚持十多年做商业地产的就估计就只有我一个了。现在回头看来,其实我的坚持是对的,商业地产带给我太多的成长与利益,这是人生中的宝贵财富。”

 

  “在这十多年间,珠海的商业项目基本上都有我的心血在里面,看着自己的参与过的项目从设计到投入使用,记录着自己职业生涯成长的足迹,那是一种使命感与成就感。经过十多年时间的积累的商业资源,有了自己的客户资源,商家资源。同样我到哪里,做任何一个项目我都有大大小小的客户和商家资源,这是我最大的竞争优势。另外,经过十多年的商业地产的经验以后,本身有一个触觉,任何地块任何项目,一看就可以基本上做基本的概念定位,因为看的东西比较多。”

 

  珠海商业现状:多中心 弱中心 城市无中心

 

  相信现在很多珠海市民都有这样的感觉,现在逛街除了拱北就是吉大,你还能去什么地方呢?谈起在珠海逛街,很多人都会感到这样无奈。而大部分人都会特意到广州、深圳或者澳门、香港去逛街。为什么珠海却提供不了这样的商业环境,为什么吸引不了外地人前来购物?这是一个值得思考的问题。

 

  而周愚告诉记者,“会让珠海市民觉得无街可逛是因为珠海商业最大的特点就是多中心,弱中心,最终也就无中心了。但是,这一局面随着众多商业中心的出现将会得到彻底改变。以后基本上每个区域都会有自己的商业中心,每个商业中心都会有自己的特点。珠海的商业虽然以前发展比较慢,但是在城市升级之后,商业得益于城市利好,又将会成为推动城市发展的驱动力。”

 

  横琴大开发和三旧改造让珠海的商业体量急剧膨胀,城市综合体、大型购物商场相继出现,珠海商业格局正在发生变化,也为珠海带来了众多的世界一线品牌。未来的珠海,商业量将实现井喷,商业档次也将全面提升。珠海“无街可逛”的历史将被改写。现在大家都比较了解综合体项目,除了已经面市的中海富华里外,还有中海环宇城、恒虹世纪广场、仁恒滨海中心、凤凰泰富、鸿鼎公馆、珠华商业广场、水岸华都等。”

 

弹指间,笑看珠海商业地产风起云涌。

 

  珠海写字楼潜在供应量过百万平米 水太深了

 

  当下楼市热议的新国五条细则,已明确表示“坚决抑制投机投资性购房”,住宅投资的路子似乎已经走到尽头。在投资渠道匮乏的今天,投资人必须找寻让自己的财产保值增值的最佳方式。不过,周愚分析指出,“新国五条此次调控对象为商品住宅市场,对于商业地产并未做任何干预,由此可以预判,在此消彼长的态势下,商业地产有望成为今年房产投资的重点渠道。珠海的商业地产热潮中,写字楼与商铺分别成为投资者关注的重点。

 

  那么先说珠海的写字楼,大家都比较了解现在珠海的5A、甲A写楼一下子扎堆的供应,这与跟三旧一改项目有一定的关系。这什么珠海写字楼为什么这几年有这么快的发展呢?那是因为沉寂了很多年时间没有写字楼供应了,现在是集中爆发,但是消化量肯定是有限的。

 

  在写字楼集中爆发的今年,谁可以抢到先机做一两个写字楼项目,抢先抢占市场,那么这项目还是有戏的,否则以后量会越来越大,甚至是惊人的。据我所知,每个旧村改造中,都要有一定比例的的面积是做写字楼的,而旧村改造计划方案有10多个,潜在供应量有100多万平米,这只是珠海市区的,如果再加上横琴、十字门的呢,如果到时这些写字楼陆续出来那么,写字楼这块有可能投资风险越来越大,因为量太多了。

 

  另外,大家都会注意到一个现象,珠海的写字楼一直都是往城市中心扎堆做,我认为这是不合理的。首先从商业写字楼的停车位出法思考,就得觉得完全不能满足要求。平常开车上班的人深有体会,在上班的时间路上开车回公司时,珠海经常会出现塞车的情况。

 

  我建议就是,如果一个城市的写字楼应该往外面建,那么上班会轻松好多,下班同样轻松,停车也很方便,这种类型的写字楼在珠海有很大的空间,但是现实却是相反,开发商都往城市里面做写字楼。现在是市场环境好可以得到一些消化。珠海的人口的基数也还不够,现在目前显示了大型的一些珠海机构包括银行这块各种类别的机构的数量,已经消化了一部分,剩下的量会有问题的。

 

  上冲商圈将会是珠海商圈中的最大黑马

 

  说珠海商圈的话,我觉得现在只剩新香洲这一片还没有形成独立的商业中心,但是这也为新香洲商业的发展预留了大量的空间。上冲过商业的定位是属于行业化、专业性、市场化的商业聚合体,形成同业多经营主题的聚合,从而形成大的规模。

 

  另外,上冲商圈有个特殊性,它处于珠海与坦洲、三乡的交会地点,这是一个专业化的市场,是由几个市场组合而成的,它的商圈覆盖是跨城市的概念了,但是由于以前珠海城市的发展还没有触及到这个区域,这个片区的商业发展是以自发为主,所以发展相对比较落后。

 

  目前交通正在完善当中,所以算是阵痛期吧,但是这个区域的交通网络日后会非常发达。珠海未来70%的交通网络发展都是在这个区域之内,我把它总结为五横四纵,即三台石路延伸段一直连接到105国道和沿海高速,还有一条旅游路连接到金凤路,金琴高速是与梅花立交相通。五横主要是珠海与中山的断头路,号称当会全部打通,如果这些交通网络都能够完善的话,肯定为这个区域的商业发展带来非常大的人流,所以最终还得等政府的行动。现在明珠路已经通了,城轨也已经役入使用,上冲的商圈发展大家将会有目都睹。

 

  “大拱北”时代将临 你的眼光决定你的成败

 

  “20年前看深圳的时候,深南大道的样子大家也知道。20年以后我们再看深圳,已经发生了翻天覆地的变化。其实珠海现在正面临这样的机会,2013年以后珠海将迎来一个商业地产的黄金10年,这个机遇等待了差不多十年的时间。珠海最也会形成一个中心点,但谁都说不定会在哪里,从我的感受和判断来说,如果把珠海深南大道找到,它就在哪里出现。

 

  我们来详细分析一下,珠海具备这些资源优势,一个是珠港澳大桥开建以后,这个地区是离港澳最近的。三十年河东,三十年河西,这在珠海完全可以体现出来。

 

  另外随着拱北商业地产的发展,拱北将不能满足所有需求,取而代之的是“大拱北”时代,到时候吉大等片区的商业将会在拱北供不应求的辐射下成为拱北的“附属区域”,我称之为“大拱北”时代,到时将是珠海真正的商业黄金时期。所以如果投资者有眼光的话,应该早已看到这些利好,选择合适自己的产品出手,这时候主是考验投资者眼光的时候。

 

  拱北这个地区珠海人都了解,步行街的商业也是十分热闹,不过还是不够,在人们对消费的追求越来越高的情况下,MOmall应势而生。其欧式主题情景街区设计,将传统百货商场升级为特色步行商业街,巧妙地将每一间商铺化为街铺,以戏剧化的情景体验再塑了珠海商业的新高度。可以很大程度的吸引消费者,让消费者产生消费惯性和依赖性。如果你细心的话,你会发现MOmall是把整个拱北步行街的元素都搬到这里来了,更多的情景主题,会让消费者产生粘性。

 

  说到项目,不禁要提一下另外一个项目——海纳城。海纳城这个项目如果一面世将会是引起轰动效应的。在说项这项目之前,先跟大家说一下去年的网购已经突破了三万亿,这是绝对不能忽视的。现在开发商也在探索一条电商和传统商业的有机结合,都在探索中。传统的商业没有电商平台支撑的话,销售量会受到一定的压制,网络这一块他缺乏一个体验。最后,连马云都没有实现的事情,让我们成为了现实。海纳城就是这个商业模式把两者结合起来,再导入一个情景化,把企业跟传统商业跟电商平台相结合的一个平台。现在阿里巴巴现在的入驻这一块,全国的大批发商都会入驻,到时候将改变传统的商业购物模式,这是全国独创,这是给珠海人的惊喜与广大消费的厚礼。

 

 

 

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